2019年迎大考

　　但龙头房企资金面压力有限。这从年初多家房企大额度境内外融资获批可见一斑：其实，自从2018年12月，国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后，房企境内发债规模开始扩大，融资环境趋于缓和。2019年1月，房地产行业就有超过7笔企业债发行，包括世茂股份发行超20亿元公司债；富力地产发行总额15亿元的超短期融资券；信达地产非公开发行15亿元公司债券；美的置业非公开发行30.6亿元公司债。发债规模最大的当属金地集团，1月8日晚，金地集团宣布发行债务融资工具，规模不超过200亿元。

　　记者经过梳理公开信息获悉，房企目前处于一个现金储备充裕的状态：手头现金对短期债务覆盖普遍超1倍，最高接近5倍。此外，受益于行业集中度进一步提升，大中型房企进一步加强现金流。这也印证了今年年初以来，福州、苏州、杭州等强二线城市土拍的热度。

　　此外，一二线城市政策和基本面都呈向好势头，而三四线城市的政策和基本面都呈变差苗头。一个重要原因在于，三四线城市的棚改货币化只有减量可能，没有增量趋势。业内人士指出，这并不代表三四线城市调控比一二线城市更严厉，而是三四线城市缺乏政策边际变宽松的可能性。

　　与此同时，今年年初的市场成交并没出现预期中的明显回暖。综合中介机构的统计数据显示，今年1-2月全国一手房销售面积将出现10%以上同比下跌，跌幅较2018年12月下滑8%，并且有持续扩大趋势。平安证券研报认为，2018年四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

　　房企利润大考，一个重要因素也在于：尽管2019年投资增速面临回落，但竣工有望回升。考虑到2017、 2018年竣工已连续两年负增长，房企不可能无限制延缓竣工期限，从三年建设周期来看，2016-2018年新开工持续攀升；再叠加资金面缓解，预计2019年竣工有望回升。

　　供应增加，叠加需求萎缩，2019年房企业绩或将迎来大考。