9月15日-9月18日，2021博鳌房地产论坛在海南举办，本次大会主题为《理性与稳健，房地产的改变》。

　　2021年，中国房地产行业随着经济大环境的调整、转型而改变，过往曾经熟悉的模式与策略逐渐落后于时代，难于适应新形势下行业发展的需要。改变，再一次成为行业关键词。

　　在9月16日举办的博鳌房地产论坛全体大会上，专家、学者与开发商共同谈论行业的“改变”是什么？面对被疫情改变的世界和未来，中国房地产在“房住不炒”和“住有所居”大政方针指导下，行业如何面对“共同富裕”这一改革时代节点下的机遇？

　　明辨政策与趋势之后，房企在发展策略、发展模式、财务融资、市场选择、产品革新、多元业务等方面又将做出哪些改变？

　　正如主题“理性与稳健房地产的改变”所揭示，所有人都深度认识和肯定行业正在发生的变化。变革之下，行业未来更需要从业者们为之努力。

　　01. 房地产行业新变革

　　朱中一：住房制度改革与房地产发展已发展到新的阶段

　　9月16日，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一在2021博鳌房地产论坛的主旨演讲“理性分析形势稳健开创未来”中提出，我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇化持续推进的时代背景，当前已发展到新的阶段。

　　他指出，40多年来，特别是1998年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

　　朱中一认为，在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结构性区域性供给不足，住房的总需求量肯定会减少，增速也必然会放缓，地区间的市场差异会拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施不断配套，房地产金融监管更加严格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高负债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了。

　　他指出，在这种情况下，尤其需要大家理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。

　　郝一斌：从三道红线到贷款余额管理 房地产行业进入淘汰赛

　　金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌提出，地产是一个金融属性很强的行业，在去杠杆的调控下，行业已经进入淘汰赛。

　　2019年房地产贷款增速已逐步下降，但因为去年特殊的疫情，国家通过一些货币政策来对冲经济下行，所以2020年的前三季度房地产贷款余额都有很大的增长，一般一季度是比较高的，大概在4500亿到5000亿左右，后面会逐季度下降，但是去年几个季度都有很大的量。

　　去年下半年市场也开始回暖，在去年10月份，央行就推出了三道红线的政策，三道红线更多的是对一个具体的企业杠杆率的管控。

　　后来12月份又发布了一个房地产贷款余额集中管理制度，包括今年2月、3月、5月，在几个非标准渠道方面也进一步采取了压降的措施。这些威力都会传导出来，2021年一二季度房地产贷款余额已经大幅下降。地产公司的现金流压力在逐步加大。

　　我们这个行业这么大，这么多企业，这么多资金，经营得好企业还可以获取平均利润或者好于平均利润，经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润，所以行业的去清也是一个大势所趋，从去年到今年大家也看到不断有企业出现问题，我们也认为不是一个短期现象，而是这个行业已经进入淘汰赛。

　　朱静：地产行业的评价维度在往正向的方向发展

　　上坤集团董事长朱静表示，企业选择比努力更重要，如果用过去的模式来看今天的市场，可能会付出很高的代价。

　　她认为中国的经济，包括地产行业，哪怕是遇到一些政策性的变化，整体的投资机会还是非常好的。但也需要看到变化后面的逻辑，特别是整个地产的发展模式的逻辑发生了变化，随着货币政策的调整，资金很难以再流向地产。整体政策背景下，无论是三条红线、两道红线，还是整体的土拍的新规，其实对于整个行业的平稳健康发展是一个大的趋势。

　　作为企业要认清这样一个大的趋势，主动适应政策背景的变化，脱离金融的属性，或者不那么依赖金融的属性，更好地回归到合理的利润空间，甚至慢慢回归到一个低利润的空间，这是未来地产行业的常态，必须适应这种常态。

　　此外，她认为行业的评价维度在往一个正向的方向发展，不再是唯规模论，也不再是看你多少现金流回正，更多的是关注土地的储备、经营的效率、产品的品质以及服务品质等。这种评价的维度会让这个行业快速回归到理性、回归到冷静，回归到地产本质。

　　02. 房企破局之策贾康：房企做大做强涉及制度、管理、科技三个层次

　　华夏新供给经济学研究院院长贾康提到，未来房地产企业要做大做强，涉及三个层次的问题。

　　首先一个层次是制度创新，中央说的健康发展长效机制靠什么呢？靠基础性制度改革才来形成长效机制。企业要密切跟踪这方面中央给出了什么样的实质性的指导。

　　第二个层次才是三道红线、两集中，它代表了管理创新的这个层次。

　　还有一个重要的层次就是技术。

　　制度创新、管理创新、科技创新三个层次合在一起，这是中央说的创新发展作为第一动力，至少三个视角结合在一起。

　　王韶：未来房地产企业的发展空间在品质

　　在2021博鳌房地产论坛的“重塑未来”地产发展主题讨论会中，广东省房地产行业协会会长王韶提出，房地产的变化首先是供求的变化，从短缺到结构性的不足，从满足基本的居住转变到对美好生活的追求，从城市开发到城乡统筹开发，最大的变化还是经济属性回归到它的居住属性，从投资属性回归到民生的属性。

　　他认为，未来房地产企业的发展空间就在品质，过往粗放式的单一维度的房地产开发运营已经满足不了大家对住房消费的需求。现在的住房消费已经从居者有其屋升级到居者优其屋，所以未来房地产必须要通过高品质来引领发展，只有高品质才能够在这个激烈的竞争当中获得一席之地。

　　除了质量升级，还要包括供求结构要完善，体系要合理，新技术应用要广泛，居住的环境要协调，业态要丰富，不能把房地产仅仅理解为单一的住宅开发。因为现在政府的需求，包括土地的供应结构，这些已经发生了很大的变化。

　　陈启宗：当下地产行业房企有三个选择

　　恒隆地产董事长陈启宗在2021年度博鳌房地产论坛做主题演讲时表示，当下形势，房企有三个选择，留在本行、转做商业房地产和退出行业。

　　“第一是仍然留在本行，因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且你要比从前小心很多，因为你的盈利率会下降，你一不小心就会亏本。”

　　第二，转去做商业房地产。这也是要非常小心的事情，商业房地产跟住宅房地产就像打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。

　　做商业房地产所需要的长线的资金是大头，而且可能是不容易套现的，因为商业房地产，以往因为市场的需要，很多人盖了就卖。从行业的角度来看，从社会的角度来看，从经济的角度来看都不是好事。“乒乓球和网球，你能打一个并不表示你就能打另外一个，两者都可以玩，但是所需要的能力是不一样的。”

　　他对写字楼市场持谨慎态度，“空置率是很高的，在中国内地的一二线大城市都很高的空置率，写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多，你凭什么本事能在那样的市场里赚钱？”酒店也赚钱不多，它有社会的需求，所以转型做商业房地产不容易。

　　第三，退出房地产。“我不是鼓励房企退出，不过是提出选项供大家参考。要是你从来没有进这个行业，你还进不进？要是你不进这个行业，为什么一定要留在这个行业？”

　　当然退出的代价是很高的，但是却又是值得思考的一个问题。不是说没有这个市场。但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

　　潘军：强而长是未来开发商应该去奋斗的目标

　　花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军认为，政策都是对企业施加的，达到了政策的预期，开发商这次真的是要改变观念。对于未来10年，他个人有三个判断：

　　第一，这个政策实际上是需要慢下来，安全一些，要有安全边界，国家并没有希望开发商成为房地产的实施主体。比如说深圳现在提出70%的项目是靠政府的主体来推的，商品房是一个补充，是市场主体里的高端，所以现在大量地建设人才房、安居房、保障房。商品房成为一个市场化的调剂部分。

　　第二，企业要挣长期的钱，他相信经历这次以后，很多开发商会调整。当你把欲望降低的时候，会发现其实好好地做房子是最重要的，没有哪个开发商敢说自己的房子是百分之百不漏水的，只要漏水就退房，没有人敢这样承诺，因为要快。当你这个文化基因变得更长期的时候，才有百年老店。

　　第三，房地产还应该交给市场，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，正常的老百姓的供应应该是政府来承担，市场这个部分会减少，但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标，大不是我们的目标，强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标。

　　林中：企业要转变意识、适应环境才能进化

　　旭辉控股董事局主席林中在2021年度博鳌房地产论坛的"红线、两集中与利润"主题讨论中提到，企业没办法改变环境就要适应，在新环境得到更好发展和进化。

　　他认为，首先，未来房市不会有暴利，房企要在意识上转变，挣快钱变挣慢钱，挣大钱变挣小钱。“从现在要开始学会挣小钱，我们做服务的其实就是挣小钱，从过去容易挣钱，到现在认识到难挣钱。如果你没有这个意识，还想活在过去那种好挣钱的时代，那你怎么都觉得这个日子很难过。所以这个意识要转变。”

　　其次，在策略上转变，聚焦最有优势的区域、业务和产品，专注于自身的优势。

　　最后，从经营管理上，不借贵钱，做好产品服务，成本管控，管理精细化，借用新的数字化工具和手段，如果不转变，一定适应不了行业未来精细度的要求。“不做数字化不容易活，跟不上未来的环境所要求的精细度”

　　朱荣斌：科技在地产传统领域大有可为

　　阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁朱荣斌在2021年度博鳌房地产论坛"房地产企业科技转型升级的认识与实践"的主题演讲中表示，科技在地产传统领域大有可为。

　　他认为，这次中央对土地出让政策，是很大的一个修正，提出要限地价，要竞争高品质。这个提法非常科学，过去是比拼价格，不理性，现在是高品质的时代到来了，怎么样做高品质的产品，对科技的应用就提出了迫切的要求。

　　他分享了他参与科技地产几年来的新认识。他认为，第一，在过去相当长的时间，虽然地产发展得很好，但是是靠地价的红利和金融红利推动的。第二，科技在各行各业中对地产的推动发挥的作用，远远不如其他行业。第三，下半场大家都在找赛道，找转型，所以大家现在开始对科技重视了。

　　“我们过去干地产，其实我们没靠专业，靠的是时代的红利。”