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东莞楼市处于冷静期 房价平稳


稿源:广州日报 编辑:柳杨春 发布时间:2019-06-25 10:14      【选择字号:

  市场处于冷静期,房价平稳消费者选房空间和时间都较为充裕

  中国兰州网6月25日消息 一个平稳冷静的市场,更适合刚需入市。无论是首次购房的自住客还是改善住房条件的换房族,都属于当下市场的刚性需求。

  楼市调控仍然严格,市场成交冷静,房企定价趋向理性,各种促销优惠也将逐渐出现,当市场允许充裕的选房时间和合理的价格出现时,就是刚需入市的最好时候。

  楼市近3个月趋势平稳

  今年五一过后,东莞楼市人气有所减弱,房企推货信心不足,市场近3个月走势表现平稳。优房超·瑞城搜认为,近期项目成交分化严重,是否合理定价或是影响项目去货快慢的关键因素。

  据介绍,当下楼市仍然以洋房为主力。东莞房地产住宅市场购房需求以刚需和改善型刚需为主,其中70~100平方米和100~130平方米的成交热度相当;另外,由于5月别墅产品成交面积份额扩大,个盘的集中签约拉高别墅的成交量,同时也推动了房价结构性上涨,5月东莞新建商品住宅房价达到2万元/平方米以上。

  从开工情况来看,今年1~5月东莞商品房新开工面积合计358.76万平方米,同比上涨42%;其中5月商品房开工量30.29万平方米,环比下滑64%,开工量连续两个月走低。

  6月是房企年中冲刺期,供应量正在逐步回升。优房超·瑞城搜认为,市场需求保持稳健,短期内市场走稳将是大概率事件;同时,在市场监管力度加大情况下,房企趋于保守,宣传力度或有所减少,以自然销售为主,合理定价,结合一定的联动渠道,或是目前的主力营销方式。

  不过,随着下半年市场竞争白热化,合理定价是项目去货的制胜关键,以价换量仍将是东莞楼市趋势。

  品牌房企看好东莞市场

  从长期来看,品牌房企看好东莞,东莞楼市前景仍然可期。从近期土地拍卖市场来看,房企仍在积极寻找机会进入东莞市场,一些位置较偏、市场较冷的冷门地块也顺利成交。

  据了解,5月土地招拍挂市场迎来成交小高峰,万江、南城、沙田和望牛墩4宗地达到最高竞拍要求。保利、鹏瑞、融创、时代、佳兆业、首创置业抢滩东莞市场,主要是被粤港澳大湾区发展前景及房企融资环境转好推动。

  据优房超·瑞城搜统计,近3年来,新进入东莞市场的品牌房企超过40家。从众多房企拿地布局来看,水乡新城和滨海片区或迎来新一轮的发展。

  另外,根据市场分析,目前市场进入平稳冷静期,购房者议价空间加大,房价平稳,选房空间和时间都较为充裕。这种时候将是刚需族入市的好时机。业内人士表示,东莞城市品质提升,各种利好显现,受到楼市调控政策影响,房价平稳不会出现大幅增加,也不会出现明显下降;但长期来看,利好仍然明显。市民若有刚需购房需求,目前可以择机入市。

  分析

  家有小儿女首选学区房

  无论是“三口之家”还是“四口之家”,或是刚刚结婚的夫妻,为未来子女方便入学考虑,在选房时都应首选学区房。刚需购房者在购房时要考虑得更长远一些,最好了解清楚楼盘所属的学区、学校的情况,将子女未来入学问题考虑得更周到一些。

  黄先生夫妇一人在东莞南城工作、一人在中堂工作,为了让一对子女在莞城读书,他们买房时就选择了莞城的楼盘。尽管每天黄先生在送完孩子上学后,还要开车回到中堂上班,但是仍然乐此不疲。

  黄先生告诉记者,当初想在市区买房时,他们有考虑过配套更好、上班更方便的南城,但是为了两个孩子上学,最终还是决定将家安在了莞城。一方面是该楼盘所属学区较好,另一方面是家离学校近,接送方便。

  记者了解到,东莞除了莞城教育资源丰富外,其他镇区也有不少省一级学校,不少区域有优质的教育资源配套,购房者在看房时,可以提前对此进行了解。

  经济条件好考虑中心区

  在大部分城市,最好的商业、生活、交通配套都是聚集在最中心的区域,中心区人口众多,交通方便,配套齐全,房子的保值和升值能力也最强。在东莞,中心区土地资源稀缺,房子供应量少,其价值和价格都相对其他区域更高。如果购房者经济条件好,应尽量购买中心区的楼盘。

  在东莞,哪里才是中心区?根据东莞城市规划,将加快建设中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局,推动城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区统筹发展格局,共同构建“三心六片”城市格局。“中心城区、松山湖、滨海湾新区”将是东莞城市升级的三个中心区域。如果经济条件好,可以围绕着这三大区域选房,越靠近中心的房子价值越高。

  此外,除了上述的东莞三个核心区域,每个片区和每个镇街都有其最中心的板块,选择配套更齐全,交通更为方便的中心区域,房子的价值也相对更高一些。

  物美价又廉城市副中心

  如果你手上用于购房的资金不多,那么在城市副中心买房是一个不错的选择。中心城区土地资源稀缺,城市副中心频繁接纳购房外溢,成为未来新的居住区域。

  根据相关规划,水乡新城片区将打造成城市副中心,目前区域房价仍然维持在1.4万~1.8万元/平方米,相对于中心城区的房价而言,明显便宜了不少。随着轨道交通建设发展,东莞大道延长线的建成,从中心城区到水乡新城片区的交通也将更便利。近年来,中心城区购房者外溢至水乡新城片区成为常态,一栋栋高楼大厦拔地而起,城市副中心打造新的居住片区已经初具规模。

  除了水乡新城片区外,靠近中心城区周边镇区、已经属于城区片区的高埗、石碣镇强势突围,低价揽客。目前两镇街房价在1.5万~1.8万元/平方米之间,地理位置上距离中心城区更近,在行政区域上又被纳入城区片区,在黎川大桥等正式通车后,交通便利升级,两镇楼市发展迅速,已经成为当前刚需购房的热点区域之一。

  提醒

  要弄清楚月供在家庭收入中的占比

  在楼市调控政策影响下,刚需买房逐渐趋向“一步到位”。不过,根据东莞市统计局最新发布的数据显示,今年5月,东莞全市新建商品住宅网上签约销售4078套,销售面积46.36万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算,销售均价为20133元/平方米。

  按照这一销售均价进行计算,东莞购房者购买一套90平方米的小三房户型,三成首付约需要54.3万元;如果是购买一套120平方米的小四房产品,三成首付约需要72.4万元;20年房贷月供约在8000-12000元之间。

  因此,购房者除了要筹划好首付款外,还要考虑月供在自己家庭收入水平的占比。一般而言,如果月供占比在家庭收入的一半以上,就应该谨慎考虑了。

  目前,市场平稳,房价很难出现明显上升,因此希望通过高杠杆买房在短期内获利的愿望,是非常难实现的。特别是对经济实力一般的刚需购房者而言,买房时更要做好长期打算,要根据自己的经济条件来选择最适合自己的区域和楼盘。