楼市将聚焦“胡焕庸线”

　　克而瑞认为，今年春节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，预计各线城市仍将延续持续分化的市场格局。即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。

　　那么，在今年的楼市“调整年”，具备怎样素质的城市才是房地产的机遇所在？

　　保利发展战略研究院分析指出，城市人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

　　其认为，探究房地产行业两大核心驱动力是人口和城市，城市基本面决定行业生命周期，目前我国人口步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化。

　　由于农民工年龄结构显著上升，成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同时，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

　　从资金、高素质人才以及资源集聚来看，优势资源均在向核心城市聚集。据此，保利发展战略研究院提出明确提出“房地产已进入峰值时代”。实际数据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。

　　未来将房地产市场将聚焦“胡焕庸线”(地理学家胡焕庸提出的划分我国人口密度的对比线)东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显，而当前“南强北弱”格局下，南方城市整体看布局机会点优于北方。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。

　　同时，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态。（每经记者 魏琼）