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7月楼市供需低迷 房价保持平稳走势


稿源:南方日报 编辑:柳杨春 发布时间:2018-08-03 11:09      【选择字号:

  -楼市最前线

  中国兰州网8月3日消息 和夏日的炎热相比,东莞楼市在7月的表现有点“凉快”。根据合富研究院的分析报告显示,7月东莞一手住宅供应面积和签约面积都出现不同程度的下滑,预计今年下半年供需会持续低迷。在有限的供应下,东莞一手住宅库存面积和去库存速度均创下年内新低,房价则保持平稳走势。

  1一手住宅签约面积下降

  7月的东莞楼市保持调整态势,开发商推货积极性不高,一手住宅供应面积仅为26.2万平方米,环比上月下降约五成,同比去年下滑41%。一手住宅签约面积为38.5万平方米,环比下滑16%,同比减少1%。

  从今年1—7月的数据来看,东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米,同比减少7%,创出新低。业内人士认为,在调控政策之下,开发商推货积极性低是导致供应低迷的重要因素。从网签面积来看,1至7月东莞约265万平方米,同比减少2%

  合富研究院分析认为,今年下半年东莞一手住宅的供需或将持续低迷。去年下半年,东莞一手住宅供应量月均为7200套,“以目前的数据进行预测,今年下半年供应量将较去年大幅萎缩。供应不足加上政策限制,预计下半年签约量将萎缩。”该研究院分析认为。

  从价格来看,7月东莞一手住宅签约均价为16974元/平方米,同比微涨2%,依然保持平稳。

  在政策调控、蓄客不足等因素影响下,开发商放缓上市步伐,7月供求都创新低。从库存面积来看,截至7月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米,环比6月微减2%。按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,东莞住宅去库存时间分别为10.6个月、11.3个月和12.7个月。

  业内人士认为,目前东莞库存总量及去库存时间均创年内最低,总体呈小幅持续减小趋势,当前整体库存压力不大。从商住地的供应来看,7月东莞的商住地成交出现“断档”,并无成交,但有7宗商住地块挂牌,预计8月的土拍市场会十分热闹。

  2区域成交分化减少

  7月东莞住宅成交以低房价区域为主。根据合富研究院提供的数据,7月签约量前十区域中,一半区域的均价在1.5万元/平方米以内,最高均价为1.83万元/平方米。

  从成交套数来看,区域均衡度较高。相比过往几个月,7月东莞前十区域80%的成交集中在150—200套,成交最高的区域仅290套,占比9%。

  受供应不足影响,市区无一街道成交上榜。今年年中,东莞主城区供应下滑趋势最明显,从4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套;滨海片区供应量波动较大,7月创年内新低(春节除外);东北和临深片区总体保持供应增长态势;莞北片区供应量整体稳定;水乡片区供应底部回升;松湖片区供应冲高后回落。

  从成交产品来看,洋房网签均价呈现小幅回落态势;别墅均价近两个月上升明显;商业公寓价格持续稳步上扬;车位价格波动最小;写字楼价格近2个月小幅回升;商铺围绕1.8万元/平方米上下波动。

  3沙田潜在供应量居首

  合富大数据显示,2018年7月东莞整体开工172.7万平方米,环比增加较多。其中住宅开工量约127.4万平方米,环比前一个月大幅增加135%,与去年同期对比增加近三成,7月住宅开工量是2017年以来最高的月份。

  今年前7个月,东莞住宅开工313万平方米,月均开工量约45万平方米,7月开工量大幅上升,拉高了全年月均开工量。假若按照目前月均水平,全年预计住宅开工量约为536.4万平方米,是自2010年以来开工最少年,未来供不应求的局面将愈发严重。

  截至2018年7月,东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平方米,与6月对比潜在供应量环比有一成的增加。其中,7月东莞洋房潜在供应量690.3万平方米,环比上涨11%,别墅潜在供应量114.5万平方米,环比增加17%。

  “本月新开工大幅增加是导致潜在供应量增加的直接原因,其中表现为多个项目大批量开工,如碧海云天、松湖碧桂园天鉆及艺境湾花园。”各区域潜在供应中,本月沙田镇跃升至第一位,约80.5万平方米,碧海云天本月新增近35万平方米,对整体影响较大,其次是塘厦镇,约76.3万平方米,环比6月有2个点的下降,整体走势较平稳,排名第三的是虎门镇,约56.3万平方米,虎门镇有新盘开工(汇景湖畔华庭)加大潜在体量,环比有34%的增加。

  据悉,截至2018年7月各开发商潜在供应(别墅、洋房、公寓、办公)体量最多的为碧桂园,约94.2万平方米,环比增加15%;其次是万科,约为80.1万平方米,环比增加14%;佳兆业受个盘影响,本月跃升至前十,约29.4万平方米潜在供应量。

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  据乐有家研究中心监控数据显示,上周东莞二手商品房成交783套,环比下跌3.7%,成交量连续两周下跌。二手商品房成交均价1.56万元/平方米,环比下跌3.69%,价格再次跌回至1.60万元/平方米以下。

  扣除掉非住宅物业,仅从二手住宅来看,东莞中原战略研究中心统计数据显示,上周东莞二手住宅成交共713套,环比增加1.86%;网签均价为10439元/平方米,较前一周小幅上涨4.06%,量增价涨。

  东莞中原发展中心总经理车德锐认为,东莞目前不少镇街二手住宅单价处于低位,在“三价合一”政策的影响下,目前二手房网签均价与实际成交均价已经十分接近,此前受“阴阳合同”影响出现的低价水分逐渐减少。

  另外,受到成交量减少影响,降价成为目前二手住宅市场的常见现象。据东莞中原战略研究中心介绍,“三价合一”实行后的2月—4月,在东城、南城、塘厦、凤岗,有部分业主开始试探性降价;到了5月、6月,虽然有粤港澳大湾区规划即将出台的利好,但有更多房源的挂牌价开始下调,不过降幅走势各有不同,其中凤岗和南城放盘价格降幅有所加大。

  从二手房成交区域来看,东南临深片区仍然是成交热点,水乡片区等区域二手房成交十分低迷。

  乐有家研究中心数据显示,上周东莞六大片区二手房成交量“三升三降”,其中水乡新城片区成交24套,环比上涨20%,上涨幅度最大,主要是成交基数偏小。东南临深片区成交252套,环比下跌8.0%,下跌幅度最大,但东南临深片区依旧是六大片区中二手房成交量最高的片区。

  除樟木头镇稳居二手住宅成交首位外,黄江镇近期二手住宅成交也值得关注。东莞中原战略研究中心介绍,黄江近三周二手住宅成交量均处于今年成交量高位。

  在“三价合一”实行以前,东莞二手房网签价受到“阴阳合同”影响,网签价格偏低,失真严重。随着今年“三价合一”政策的实行,“阴阳合同”难以为继,网签价格逐渐回归实际成交价格。今年上半年出台的“三价合一”政策对二手房市场影响非常大,叠加银行房贷利率上浮的影响,客户购房成本剧增,二手房交易量出现大幅萎缩。

  “利率高、额度少、审核严、放款慢”成为东莞房贷市场新常态。受到“三价合一”的影响,二手网签价格逐步贴近市场成交价。